Godt nyt: Mange boligejere har skattepenge til gode

Har du købt eller solgt ejerbolig, haft en byggekredit, eller optaget et realkreditlån i euro indenfor de sidste 3 år, har du med stor sandsynlighed penge til gode hos skattevæsenet. En række gebyrer og provisioner i forbindelse hermed er nemlig fradragsberettigede.

Men da pengeinstitutterne og realkreditinstitutterne ikke automatisk indberetter fradragene til skattemyndighederne, er mange skatteydere blevet snydt i skat, hvis de ikke selv har husket at selvangive fradragene. 
 
Men selv om du ikke har fået fortalt skattemyndighederne om de fradragsberettigede gebyrer og provisioner du har betalt, er pengene ikke nødvendigvis endegyldigt tabt til statskassen endnu.

I alle tilfælde ikke hvis lånene er optaget indenfor de sidste 3 år. Op til 3 år efter indkomståret, har man ret til at få foretaget ændringer i selvangivelsen, hvis man bliver opmærksom på fejl eller udeladelser.
 
Og hvilke gebyrer og provisioner er det så der er tale om? Eksempelvis er en række engangsgebyrer og provisioner i forbindelse med lån med en løbetid på under 2 år fradragsberettigede.

Og hvis du har købt eller solgt en ejerbolig, vil du sandsynligvis have haft et sådant lån. I forbindelse med bolighandler vil der nemlig typisk opstå et behov for en eller anden form for mellemfinansiering hvor der stilles midlertidige kreditfaciliteter til rådighed.

Det samme gælder ved byggekreditter. Problemet er blot, at pengeinstitutterne ikke indberetter disse gebyrer og provisioner til skattemyndighederne. Det skal skatteyderne selv gøre. Og da fradragene lever i bedste ubemærkethed selv blandt mange eksperter, snyder mange givetvis sig selv for fuldt lovlige fradrag.
 
Det samme gælder gebyrer i forbindelse med optagelse af lån i fremmed valuta, som eksempelvis et eurolån. Men da heller ikke disse gebyrer automatisk oplyses til skattemyndighederne, skal man selv sørge for at indberette fradragene. Og da også disse fradrag er ukendte for de fleste låntagere, vil langt de fleste boligejere med finansiering i euro have penge til gode hos skattemyndighederne.

Og da det er samtlige omkostninger i forbindelse med eurolån, herunder også stempelafgifter, der er fradragsberettigede, kan det være rigtig mange penge der er tale om.
 
Også i forbindelse med konverteringer kan der være omkostninger der er fradragsberettigede, men som ikke automatisk indberettes. Nogle realkreditinstitutter opretter en omprioriteringskonto med kort løbetid til at håndtere ind- og udbetalingerne i forbindelse med konverteringen. Hvis der opkræves stiftelsesomkostninger i den forbindelse, vil de være fradragsberettigede.
 
Så kig de gamle lånedokumenter for de seneste 3 år igennem, og se om der skulle gemme sig nogle oversete fradrag.

Og husk at kært barn har mange navne, så selvom ordet stiftelsesomkostning ikke nævnes, vil ord som etableringsgebyr og lignende også vil dække over en fradragsberettiget omkostning. 
 
Fradrag i forbindelse med bolighandel
 
Et af de områder hvor der typisk vil være behov for kortvarig mellemfinansiering er i forbindelse med bolighandel. De gebyrer og provisioner der opkræves i forbindelse med denne mellemfinansiering vil være fradragsberettigede. Hvilke gebyrer det drejer sig om afhænger af, om der er tale om en finansieret handel eller kontanthandel, og om hvorvidt det er køber eller sælger, der har lånebehovet.
 
Ved en kontanthandel er det køber der hjemtager lånet, og stiller bankgaranti for købesummen overfor sælger. På den måde er sælgeren af ejendommen sikker på, at køber betaler for ejendommen. Bankgarantien skal afløses af kontant deponering på overtagelsesdagen. Der skal stilles tinglysningsgaranti da det nye skøde endnu ikke er tinglyst.

Selve den løbende garantiprovision er fradragsberettiget og indberettes af pengeinstituttet. Men også de stiftelsesprovisioner eller andre engangsgebyrer der opkræves i den forbindelse, vil som udgangspunkt være fradragsberettigede. Og disse gebyrer og provisioner bliver ikke automatisk indberettet.

Ofte vil der også være et yderligere mellemfinansieringsbehov til brug for køberrådgivning fra advokat, køberdeponering, tinglysningsafgift etc. Også de stiftelsesprovisioner og lignende der måtte være i den forbindelse vil være fradragsberettigede (dog maksimalt kun med 2,5 % af hovedstolen).
 
Ved en finansieret handel er det sælgeren der hjemtager finansieringen, hvorefter køberen overtager lånene. Det er køber der vælger låntype, løbetid etc, men ren teknisk set er det altså sælgeren der hjemtager lånet. Typisk vil der oprettes en omprioriteringskonto, hvor der kan opkræves stiftelsesprovisioner, der vil være fradragsberettigede. På samme kan der også her opstå et mellemfinansieringsbehov til at dække diverse udlæg til advokat etc., hvor stiftelsesprovisionerne også kan fratrækkes. 
 
Også hos sælgeren vil der opstå situationer med mellemfinansiering. Visse banker tilbyder en boligsalgskredit, som kan oprettes allerede ved indgåelse af kommissionsaftale med ejendomsmægleren. Sælgeren kan altså ved bankens mellemkomst få en del af det forventede provenu ved boligsalget i hånden allerede inden ejendommen er solgt. Stiftelsesprovisioner i forbindelse med oprettelsen af kreditten vil også være fradragsberettigede.
 
Byggekreditter
 
Byggekreditter er begrænset til en løbetid på under 2 år, hvilket pr. automatik medfører, at stiftelsesomkostninger i forbindelse med oprettelsen af kreditten vil kunne trækkes fra. Dog afslører ligningsvejledningen, at man skal være lidt påpasselig med definitionen af omkostningerne i forbindelse kreditten for at der kan tilkendes fradrag.

Landsskatteretten tildelte fradragsret for stiftelsesprovisionen for et byggelån med en løbetid på 7 måneder, der efterfølgende blev afløst af et kreditforeningslån.

Derimod dømte landsskatteretten, at der ikke var fradragsret for et ekspeditionsgebyr i forbindelse med en byggekredit, da banken havde oplyst at gebyret dækkede papirmæssige ekspeditioner.
 
Selvom der som udgangspunkt tildeles fradragsret for stiftelsesprovisioner i forbindelse med byggekreditter, mener de skatteeksperter vi har talt med ikke at der vil være fradragsret for gebyrer i forbindelse med et forhåndslån fra et realkreditinstitut, selvom at de karaktermæssigt minder om hinanden.
 
Eurolån
 
Rigtig mange danske boligejere kan have penge til gode i skat uden at vide det. Nemlig de boligejere der har optaget boliglån i fremmed valuta, som eksempelvis et eurolån. Især blandt de varibelt forrentede lån har eurolån nydt en vis popularitet, da eurorenten i mange perioder har været endnu lavere end den tilsvarende danske.
 
Men en anden god grund til at optage eurolån er imidlertid, at de omkostninger der er forbundet hermed er fradragsberettigede. Dette står i skærende kontrast til behandlingen af realkreditlån i danske kroner, hvor det kun er de løbende renter og bidrag der er fradragsberettigede.
 
Men ved optagelsen af et eurolån er samtlige omkostninger fradragsberettigede. Det være sig registreringsafgift, tinglysningsafgift, lånesagsgebyr til realkreditinstituttet, kurtager, stiftelsesprovisioner, omkostninger til eventuel fastkursaftale, omkostninger til banken i forbindelse med lånehjemtagelsen, og hvad man ellers kan komme i tanke om af omkostninger i forbindelse med optagelse af et realkreditlån.

Omkostningerne indberettes imidlertid ikke, så hvis skatteyderen ikke selv er opmærksom herpå, går fradragene tabt.
 
Omkostningerne kan dog kun fratrækkes forholdsmæssigt i den årlige opgørelse af kursgevinster- og tab i forbindelse med at der afdrages på lånet (man kan dog også vælge at opgøre det efter et lagerprincip). Det vil bevirke, at fradragene vil være forholdsvis små i starten, da afdragene er mindst i starten af låneforløbet.

Men da der er tale om ganske betragtelige gebyrer, har selv lidt også ret. Dog skal man være opmærksom på den 2.000 kroners bagatel grænse der er i forbindelse opgørelsen af gevinst/tab på lån i fremmed valuta.
 
Ikke mindst i forbindelse med indfrielse af eurolån, skal man være særskilt opmærksom på de fradragsberettigede omkostninger. I og med at lånet indfries, afdrager man jo resten af gælden. Dermed vil man have fradrag for den resterende del af omkostningerne.

Og indfrier man et afdragsfrit lån, vil man altså få hele fradraget i den forbindelse. Et fradrag som nemt kan løbe op i et pænt sekscifret beløb.

Læs flere nyheder på FinansBureauet her

Af Claus Forrai, finansbureauet.dk.

 

Dagens Gossip

Dagens TV