Tomme lokaler presser ejendomsbranchen

Efter fem års finanskrise er indtjeningen ikke imponerende i 30 af landets største ejendomsselskaber med mursten for i alt 162 milliarder kroner.

Ifølge en brancheanalyse fra Berlingske Research blev egenkapitalen i 2012 kun forrentet med knap tre procent, og afkastet før værdireguleringer lå på blot 3,4 procent efter et fald fra de foregående to år.

Den langstrakte krise er hovedårsagen, og alle tre typer erhvervsejendomme har langt flere ledige kvadratmeter end før 2008. Kontorer fylder mest i bøgerne, og her er ledigheden mere end fordoblet til over ni procent – med ringe udsigter til at stoppe, som Berlingske Business Ejendomme skrev i sidste uge.

For butikscentre og andre detaillokaler er ledigheden tredoblet til godt seks procent, men ser ud til at have stabiliseret sig. Det samme gælder andelen af tomme bygninger til produktion og lager, som ligger på godt fire procent eller næsten tre gange så højt som i 2007.

Kun for boliger, især i de store byer med tilflytning, er tomgangen ubetydelig.

»Vi mærker en gryende optimisme i samfundet; der er lidt mere dynamik, og det er lidt lettere at få finansiering. Men omvendt har de fleste været pressede og er det stadig,« siger Hans Vestergaard, grundlægger af den landsdækkende erhvervsmægler Colliers International Danmark.

En tilsvarende melding kommer fra den uafhængige ejendomsrådgiver Lars Wismann.

»Rigtig mange ejendomsselskaber slås med tomgang og må give lejerabatter. Nogle butikscentre har givet lejerabat i to-tre år for at få nye lejere til,« siger Wismann.

I sidste uge fortalte Per W. Hallgren, topchef i det hastigt voksende Jeudan, at selskabet har forkortet lejernes opsigelsesperiode. Årsagen er, at virksomheder i en tid med stor usikkerhed lægger vægt på relativt hurtigt at kunne rykke til et andet og ofte mindre lejemål.

Langvarig krise

De tomme lokaler og presset på lejen afspejler, at efterspørgslen er faldet efter foreløbig fem års finanskrise, som har fjernet næsten 200.000 arbejdspladser, hovedparten i virksomheder, men efterhånden også i landets kommuner.På kontormarkedet er udviklingen forstærket af massivt byggeri i Aarhus, hvor hvert syvende kontor står tomt. Helt så grelt er det ikke i hovedstaden, men her er mange projekter på vej og det kan presse markedet om et par år.

Butikslejemål døjer både med finanskrisen og flere strukturændringer med lukkelov, nethandel og mere discount, så en række traditionelle handelsgader gradvis har fået eller får færre forretninger, som Berlingske Business tidligere har beskrevet. I mange provinsbyer er der allerede luget godt i antallet af butikker.

Butikscentrene klarer sig fornuftigt, og flere af dem investerer også – både i mere areal til nye forretninger og i nye aktiviteter som biografcentre i eksempelvis Rødovre Centrum og snart også Field’s i Ørestad.

med lager og logistik har den laveste tomgang, men udfordringerne er alligevel store, for typisk er der kun blevet bygget nyt, når en virksomhed har konkrete planer om at udvide. Og med den langstrakte finanskrise og udflytning af produktion til Asien og Østeuropa kan det blive svært at få liv i de tomme fabrikshaller.

Opdelt marked Flere eksperter peger på, at markedet i stigende grad bliver delt op i gode byer og beliggenheder og knap så gode områder. Eksempelvis er det generelt let at leje boliger ud i Aarhus og store dele af København, som begge oplever pæn tilflytning. Til gengæld har mange andre dele af landet tomme boliger og mange tomme erhvervslokaler, som Torben Christensen, direktør for udlejerne i Ejendomsforeningen Danmark, påpeger i et portrætinterview på bagsiden af denne sektion.

Ejendomsmarkedet nyder dog godt af, at pensionskasserne har mange penge og fortsat ser mursten som en investering med et fornuftigt og stabilt afkast.

Desuden får investorer i blandt andet Sverige, Storbritannien og Norge i stigende grad øje for Danmark, der er præget af større stabilitet end Sydeuropa, både hvad angår økonomi og politik.

Mæglerhuset Colliers har endda spottet en ny type investorer.

»På det allerseneste har vi set, at nogle investorer går efter et stort afkast og dermed påtager sig en større risiko. Det kan være lokale forretningsmænd, som skal placere deres penge og har stort lokalkendskab,« siger analysechef Anne Kaag Andersen.

To aktuelle eksempler er de Colliers-formidlede salg af fem ejendomme i Struer med 47 boliger og syv erhvervslejemål samt salget af en industriejendom i Vejle til 51 mio. kr., begge til private investorer.

Dagens Gossip